我们都读过有关疫情对商业地产影响的新闻头条:壮丽一英里是一座鬼城，完全远程办公和所有的电子计费系统已经占据了位置，住户已经从设施丰富的市中心办公室和多户家庭栈的“生活、工作和娱乐”中迁移出来，餐馆已经转向只提供送货和提货。商业地产将何去何从?
我们采访了芝加哥的商业领袖，最大的收获是新常态意味着没有所谓的常态。
*为清晰起见，一些引语经过了压缩和编辑。
4月初，美国职业棒球大联盟的开幕日即将到来，还有疫苗在整个芝加哥地区，商业从业者都有一种谨慎的乐观情绪。在经历了一次突然的、大规模的市场调整，以及看起来像是2007年经济重演的情况之后危机期间，芝加哥的商业市场在白热化的工业部门的推动下正在反弹，稳定的多户型房产，大胆的零售和写字楼资产类别，以及突然的释放资本在一年的投资封锁后。似乎在隧道的尽头有一束光那些把它团结在一起并坚持到底的公司。他们的秘密是什么——他们是怎么做到的这一年房地产大流行的天气如何?他们会从这里去哪里?
2019商业论坛主席Dan Stratis， @properties Commercial:去年，商业论坛举办了第一次能量午餐，我们都坐在Zoom上。我在同一个房间里，墙上挂着同样的牌子，我在想"这怎么行? "我知道所有资产类别都将面临挑战，因为情况看起来并不乐观。
2020年和2021年商业论坛主席Tony Hardy, j.d.， Keller Williams ONEChicago，南区社区投资者协会主席:一段时间以来，我们首次看到多户型住宅的销售额不到20亿美元。通常情况下，这个市场是一个26亿到30亿美元的市场。
2021年商业论坛副主席Jimena Sayavedra，纽马克当前位置纽马克是一家独家的工业经纪公司。我们的人数和其他公司一样下降了。根据资产类型，它发生了很大的变化。对我来说，大流行开始时有一个大的停顿。开发商、投资者、买家——所有人——都没有做出决定。
摩西厅，莫霍尔商业与城市发展:一个月又一个月，我们仍在关门，交易也被搁置。我找不到任何借贷者!他们要么非常犹豫，完全停止贷款，要么就是贷款成本非常高。
2021年全球房地产委员会主席Mikus Kins, Be Realty, LLC:没错，商业确实在一段时间内停滞不前。我们最大的商业业务之一是店面和餐厅租赁。这并不是100%的失败，但之前我们每个月只能做10笔交易，而疫情期间我们只做了一笔。事情看起来不太好。我们必须做出决定。
随着一切都在一夜之间变得不确定，多年来的行业趋势在几周内反复无常，商业地产需要找出下一步的行动——而且要快。如果投资者不打电话给你，贷款机构也不接你的电话，你该怎么办呢?在那一刻，一切都不正常。
2021年中非共和国当选总统安提·格尔肯、CCIM、r.e.对我来说，商业的新常态是一个有趣的概念，因为我不称之为“正常”，我认为它永远不会再“正常”。无论是商业空间的使用，还是我们销售和营销的方式，我们看到的是一种全面的再造。
m .大厅我的业务实际上已经转向与当地银行建立密切的关系。在任何经济低迷时期，我认为拥有强大的人际关系是很重要的，这能帮助你渡过难关。举个例子，我在罗斯兰社区有一栋66个单元的公寓大楼，我们有几个合同和买家，但没有大银行想要碰它，尽管它的收款率很好，95%的人住在里面，而且是自我管理的，而且它是当地的业主。我们确定了一家正在处理这笔交易的当地社区银行，我们应该很快就能完成交易。
Amy Hall, CRX, CLS, SLD, Caton Commercial Real Estate Group首席运营官你听到人们说有机会认识到什么是重要的。我们必须专注于最重要的功能以及如何完成它们。
对于经纪人，我们已经确定了什么时候我们有准备和愿意的客户。在大流行之前，有些人有吸引力，他们可能表明自己是客户，但当你认真对待时，他们没有准备或没有能力交易。审查过程在两个关键方面变得非常完善:一，没有那么多的人在研究，二，我们是否把我们的时间花在这些客户身上?我们查看我们的上市数量和数量。我们可能没有那么多的列表，但我们的数量增加了，这为公司带来了更多的收入。这是一个长期的转变。
突然间，高密度的需求消失了。集中化的公司总部变成了鬼城，劳动力完全远离了公司。像“中心辐条”(hub & spoke)方式这样的新模式也开始上线。在这种方式下，一个较小的中央总部有意与一个远程办公室系统相连，这些远程办公室位于离员工现在居住的地方更近的地方。一些科技巨头选择完全远离互联网，而另一些则积极寻求转租，以度过这场风暴。长期的解决方案是什么?
丹·斯皮格尔，科威银行家商业公司董事总经理看，商业房地产市场在用户和业主方面仍在不断发展，以应对COVID-19。办公室空间的变化将是长期的，一年前还不存在的社交距离等想法现在已经出现了。但这些变化中有多少是持久的呢?
罗伯特·e·托马斯，Jameson Commercial经纪人:新冠疫情揭示了我们是多么的习惯生物。换句话说，在工业或商业中，你习惯了去办公室。你就是这么做的。但这迫使我们重新思考，因为这些习惯已经改变了。
Michael Williamson, CCIM高级经纪人，SperryCGS Ellermann, 2021年CCIM IL总裁我们的客户保持稳定，或者如果他们要搬家，他们会寻找一个短期租约，这样他们就可以把事情推迟到以后，当他们知道该怎么做的时候。从本质上说，我们现在的所有活动都是人们寻找单层办公空间，在那里他们不需要与其他租户互动。
亲属:位于市中心的历史悠久的总部大楼已经结束了远程办公。许多公司将继续使用远程办公和卫星办公室。我们很可能会看到更多的中心辐条模式，在这种模式下，主办公室可能只能容纳100名员工，办公室的空间将会发生变化，许多人仍然处于远程状态。另一方面，地区办事处增多了。
威廉姆森我不想让人们觉得现在的办公室是末日。办公室做得还不错，只是有一个部门在苦苦挣扎。我现在在一个宽敞的共享办公空间，我可以看到A级办公室已经推出的所有变化:门上的踏板、空气质量和通风系统、抗病毒油漆、自动电梯和照明、大厅里的热传感器。如果他们能做出改变，他们就会做出改变。
开发人员正在调整他们的计划，以吸引人们回到办公室。但是人们为住在市中心付出的代价太高了，尤其是那些他们不能使用的公共区域，坦白地说，使用起来不安全。
层云听着，即使在covid -19之前，市中心的市场也有挣扎。COVID-19加速了这一切。但在地理上，情况发生了一些变化。西环路正在蓬勃发展。所有这些过去都发生在圈子里。我相信市中心的市场会很好。
对一些投资者来说，零售市场已经变得过于混乱。过去一年里，芝加哥地区大约有5000家餐馆关门大吉。我们将何去何从?
明镜在零售业，这是许多城市的故事。市中心的零售商店也受到办公空间的影响。如果市中心的上班族少了，那么零售业也就少了。如果对多户型住宅的需求减少，那么零售也会减少。长期来看，我们将看到人们是否会像过去一样舒适地生活在市中心。
在郊区地区，零售趋势的转变并不是什么新鲜事——网上订购，减少亲自购物等等。但是所谓的零售中心正在发生变化。以前是一家店，一家店，一家店，但现在我看到Medtail有医疗办公室，不是真正的零售，固定零售发展，你可能会发现一个只卖外卖的餐馆或一个幽灵厨房。
Myra Nimchaiyong，经纪人，COMPASS，司库，NICAR董事会:许多在更理想位置的空间已经可用了，一些人因为不能出门而节省了一大笔钱。因此，他们开始购买。最近出现了一股“幽灵厨房”(ghost kitchen)的热潮，这是指利用科技，通过没有门面来节省开销的餐厅。我的几个客户推出了“幽灵厨房”，并通过配送应用程序取得了成功，通过提供当地8种不同的菜单，一家餐厅变成了8家餐厅。这可能会有很多东西要管理，但如果你用相同的核心原料，但不同的食谱，它会非常赚钱。
Luigi Randazzo, AIA, Keystone Planning + Design, PLLC建筑副总裁目前，我们的许多开发工作都在Medtail。医院
意识到如果他们在社区开设，费用会更低。人口健康也是一个因素。你去社区提供一些预防保健。如果人们开车去附近的零售区更容易，那么他们就能更容易地去看医生，也能更频繁地去。
大厅:展望未来，我们将看到许多关于便利和技术的创新，这将是我们经营方式的持久转变。零售商已经认识到，他们让消费者的生活越轻松，消费者就会在他们身上花越多的钱。便利是新的货币……在这样做了几个月之后，它现在已经成为我们做事的方式。
就业市场的萎缩和租金的不确定性使芝加哥的多户5+住宅市场陷入低迷。暂停驱逐令会导致业主和管理人员无法收取租金吗?租金救济措施是否足以让所有人保持在海平面以上?在公共区域完全禁止进入的情况下，设施丰富的公寓楼还能撑得住吗?
Gehrken:如果中介想在多户型5+公寓中工作，他们需要了解的关键问题是:你是想要一个随着时间的推移会上升的更高的房产价值，还是想要一个更大的现金流?
2020年房租下降了，为了让人们呆在自己的空间里，我们在没有被要求的情况下降低了租金。我认为房东的目标不应该是驱逐居民;和你的房客一起工作很重要。因此，我们发现，与一些不与租户和业主联系的投资组合公司相比，疫情的挑战更小。
哈代例由于人们在家工作，营业费用有了变化。如果你有在家工作的父母和远程学习的孩子，那么当他们在办公室或学校的时候，你就在每个单元里安排了人。所有这些都导致更多的水、天然气和电力消耗，更多的垃圾和更多的开销。与此同时，租金已经持平。这是一个大流行。你不能提高租金。但投资者仍有信心，我乐观地认为，增加接种疫苗的机会将带来更好的回报。
明镜例由于居住环境十分舒适，人口密集，租金已经下降。也就是说，还有其他的力。这些偏好是城市生活还是农村生活?这些转变是短期的还是长期的?有多少工作需要你呆在办公室里?音乐节和音乐会还要多久才会回来?对于租房者来说，这些都是基于偏好的短期决定，而这些偏好是可以改变的。
亲属我们只是在供求方程的开始。如今在芝加哥开车的人都会在车窗上看到“出租”的牌子。我认为这种转变要到冬天才会结束。这将限制房东的要价。我想大多数房东都希望情况不是这样，但我确实有一些房东觉得他们只是需要把他们的空间租出去，即使他们理发。他们正在考虑更短的租约和更低的利率;那些这样做的，我已经把他们的空间租出去了。那些坚持自己的价格的，我没看到太多。
明镜在私人投资者市场上，要小心买卖差距。卖家可能会认为，由于市场位置，他们的房产仍然很值钱，而买家可能会认为，由于疫情，他们的房产很值钱。因此，在卖方和买方对房产的估价之间仍然存在很大的差距。
大厅:对于共同生活和共同工作来说，事情很有趣。就像其他公共空间一样，这也面临着挑战，因为这种近距离的特性是合住的有意设计特征。我们必须重新想象和修改一些愿景。我认为共同生活和共同工作正在消失吗?不,绝对不是。它们看起来会有一点不同吗?也许吧，这将取决于我们作为一个社会如何走出这场大流行病。其中一些将由命令和物理空间中允许的内容驱动，其余的将由最终用户驱动，以及他们如何轻松地回到那些环境中。大流行使人们变得谨慎，但建立社区的愿望并没有改变。
近年来，由于电子商务的增长，工业资产一直是商业资产类别的宠儿;大流行促进了这一增长。极限是什么，芝加哥有多好
处于领导地位?
Sayavedra我们都知道，由于电子商务的变化，工业在大流行前做得非常好，但大流行加速了这些趋势，现在工业着火了。由于人类行为的改变和使用电子商务的人的增加，我们已经有了指数级的增长。自2018年以来，仅今年前3个月的租赁活动就增长了64%。人们希望在两三个小时内就能买到新鲜的东西，这给供应中心带来了新的挑战，并推动了创新。生命科学是所有聪明的资金流动的地方，大量资金正涌入实验室的供给侧。但这并不是板上钉钉的事。芝加哥有很多老式的" C级"工业场所那里可能有漂亮的建筑，但他们没有足够的庭院空间也没有足够的周转空间让50英尺高的卡车通行。
m .大厅:说到储存货物，疫苗需求很大程度上促进了冷藏的增长，因为我们需要在分发疫苗之前有地方储存疫苗。
明镜所有这些因素都意味着，由于地理位置和航空和铁路的便利，芝加哥的工业部门仍然是全国三大工业市场之一。在工业领域，办公室的问号已经有所确定。对于零售业，我们倾向于消费者在网上购物，这对工业来说是很好的。因此，芝加哥的现代配送空间的空置率很低，而且由于配送的原因，需求的足迹更小。你需要储存货物，而供应商希望货物能够快速送达。
2022年有什么前景?一年后我们会在哪里?
Nimchaiyong:看看隔离一年之后的未来会是什么样子，我们都有了新的兴趣和爱好。我关注所有的趋势——不仅仅是房地产的趋势——因为人们在闲暇时间做什么，他们在哪里花钱，将影响未来五年企业发展计划的方式。
Gehrken尽管出现了新冠肺炎，但对任何人来说都有好处。人们仍然留在这座城市，随着城市开放，他们会想要留在这里。人的记忆力很差。我开车到市中心的密歇根大道，四处走走;我当时就在REALTOR®大楼对面，我想“是的，人们会想来这里的。”这是有必要的。不是每个人都会带着鸡搬去印第安纳州的。