从2021年5月起,芝加哥市开始为附属/附加住宅单元(ADUs)发放许可证,推翻了1957年的一项法律,该法律此前认为附属/附加住宅单元是非法的。这对你和你的客户意味着什么?为什么这么重要?首先,我们将回顾分区基础知识,这将有助于将新的ADU法的细节与背景联系起来。

什么是分区?为什么分区很重要?

Illinois REALTORS®将分区定义为“一种决定业主如何使用私有财产的政府监管形式。”这些规例由规划发展署辖下的分区条例行政科负责检讨和执行。

分区为什么存在?为什么有关于它的规定?分区法规的制定考虑到了个人和社区的生活质量。他们在房地产所有权和城市发展的令人兴奋的世界中实施限制——所谓的“使用限制”——这样房地产所有者不仅可以成为彼此的好邻居,而且可以成为更大的社区的好邻居。

分区被分为三类,或称“区”;最常见的三类是住宅、商业和工业。每个分区区都有不同的使用限制,具体规定了特征,如最大平方英尺,建筑高度,车辆使用面积(如停车场或空间),外部标识限制,地段后退等。

当向你的客户解释分区是什么,物业可能落在哪里,以及为什么这会影响客户的改造或发展计划时,使用例子可能是有帮助的。

这里有一条给你:如果一个住宅区的业主想要翻修他们的新家,让它有一个更大的前院,他们必须首先咨询城市的分区指南,关于他们的区域的地块挫折。如果他们想要的挫折不符合该区域的限制,他们必须调整改造以适应限制,或者他们需要申请分区变更。

当你和你的客户在购买、翻新或开发房地产时,注意分区使用限制是至关重要的。违反分区规定将面临巨额罚款和法律行动。

我在哪里可以找到分区和法规?

《芝加哥市政法典》第17章详细划分了不同的分区和法规。

如果你更喜欢查找特定区域或地段的区域,该市的网站上也有一个互动式,彩色分区地图.可以通过地址、地址的部分、地址范围、密码甚至交叉街道进行搜索,留出时间来探索你专门研究的领域。该地图还给出了中转站的距离,并包括管理该物业的一般细节。

更喜欢面对面的信息?分区行政长官的办公室位于市政厅,北拉萨尔街121号,九楼。

分区申请和上诉如何工作?

您和您的客户可能会因为以下三个原因之一联系分区管理员办公室:

  1. 提交对另一财产的检查请求。如果市议员或社区成员担心社区内某一特定财产可能违反区域规定,他们可能会提出检查要求。
  2. 为你的财产申请意见。“征求意见”是字面意思。不需要使用分区律师的服务(他们往往会帮助处理更复杂的情况),你可以正式向分区管理员办公室(zoning Administrator’s Office)申请一份专业的、文件化的意见,关于记录你的房产的特定类型的情况。想要在你的土地后方建一堵砖石墙?提交意见请求!管理员办公室将进行研究并作出回应,要么批准继续进行您的项目,要么通知它不在您的区域限制内。它们确实需要150美元的申请费,处理时间可能长达30天。
  3. 申请分区认证、分区变更或分区地图修改.建造或翻新任何由五个或五个以下单元组成的非共管公寓住宅物业都需要分区证书。该证书确认了在某一特定财产上合法建立的居住单元的数量。您可以预期管理员对zoning证书的平均响应时间至少为两周。对投资房地产感兴趣?这些分区证书对于保护您和您的客户以及我们社区的健康尤其重要。分区在确保我们的住宅和企业附近的开发具有意图、质量和安全方面发挥着重要作用。

    请记住:如果证书返回时,该物业上认可的合法住宅数量不同,您可以提出上诉或要求分区变更或分区地图修改。

分区变更和分区修订的区别是什么?

这种差异并不会改变您的财产所在的区域——它只是允许对更大的使用限制的一个例外。当涉及到足够多的差异,物业需要完全重新分区时,分区地图修订就会发挥作用。

分区申请的(大致)过程是怎样的?

根据申请的复杂程度以及社区居民和市议员对申请的接受程度,处理分区地图变更申请的时间可能会有所不同。

然而,下面是一个应用程序旅程的简化分解:

  1. 一旦通过税收部门提交了申请,它就会被发送到Zoning Administrator’s Office,在那里进行完整性审查。
  2. 一旦完成,就提交给分区、地标和建筑标准委员会,在那里与所有其他提交的、已完成的申请一起列入推迟议程。委员会每月开一次会。
  3. 一旦申请被听取,它就会被提交给市议会,他们也会每月开会一次。在那里,市议会审查申请和分区委员会的建议,以批准或拒绝它。理事会作出最后决定。

总而言之,根据会议之间的间隔时间,处理、听取和批准分区地图修订申请的最快时间是三个月。如申请被拒绝,可向分区上诉委员会提出上诉。

谁有最终决定权?

所有分区问题的最终投票权属于市议会,但在芝加哥,有许多实体和大玩家参与分区:

  • 分区条例行政科(亦称分区署长办公室):规划及发展部辖下的一个办事处。他们有研究和提出建议的权力,但他们没有投票权。
  • 分区、地标和建筑标准委员会:该委员会由市议会成员组成,就有关分区的事宜向市议会提出建议。
  • 分区上诉委员会:由市议会批准的市长任命的五名成员组成。

关于住宅分区,我需要知道什么?

芝加哥的大部分分区都是住宅区,容纳了从独栋住宅到高层建筑的各种建筑。有趣的事实:甚至宗教集会、图书馆和学校通常也被划为住宅。

当分区管理局(Zoning Administration)审查一项申请并向市议会(City Council)提出建议进行最终投票时,他们会考虑具体的物业对更大社区的生活质量的影响。如果分区条例管理局认定,在住宅区内发展的申请会对业主产生负面影响(例如,在社区中间兴建制造厂),则不太可能获得批准。

芝加哥的业主有哪些常见的分区限制?

在库克县,特别是在该市,常见的使用限制包括历史地标的指定、湖滨分区和大麻分区。

  • 历史保护是芝加哥分区的一个独特方面,以至于分区条例行政部门有一个完整的地标区工作人员,负责地标区和物业的建立和维护。芝加哥著名的历史街区包括老城三角,黑色大都会-布朗兹维尔,印刷厂排,洛根广场林荫大道,老芝加哥水塔和普尔曼。建议您的客户端了解对属于这些区域的属性进行重大更改(例如,更改façade是一种常见的请求)所需的额外认证、文档和步骤的可能性。
  • 湖滨保护区大多位于芝加哥公园区域内,但这些规定旨在保护湖滨的质量和公共通道。
  • 2019年10月,市议会批准了《大麻分区条例》,规定了芝加哥市可以在哪里开设新的娱乐大麻药房。

什么不是分区条例?

分区制不能控制那些将属于芝加哥警察局、建筑部或交通部管辖的因素,也不能控制那些由私人方处理的方面,如房主协会。这一切都归结于这个问题是私人财产还是公共财产。例如,关闭一条街道或封闭一条小巷是运输部的事,而不是分区的事。

那么adus呢?它们在哪里发挥作用呢?

附属/附加住宅单元是一个法律和法规术语,指与较大的主要住宅共享建筑地块的二级住宅或公寓,它很重要,因为您的客户现在可能会获得在其财产上建造和转换adu的批准。ADU可以包括后院的小房子,马车房,老奶奶公寓,多层公寓的地下室或车库上方的空间。

然而,有一些重要的规定需要注意。ADU的主要结构必须至少有20年的历史,并有额外的占用要求。此外,该条例还概述了五个“试验区”或预先批准的地区,在这些地区,adu属于分区指南,无需重新分区或更改请求。

如果您的财产或您客户的财产不在试验区的范围内,您必须申请分区变更,这是正式允许财产所有者使用您的财产做与官方区域不同的事情,而无需申请区域地图修改。

分区变更申请可以在芝加哥市的网站上找到并提交给分区上诉委员会。

附属住宅单元有助于增加住房供应,房地产经纪人®坚决支持鼓励建设和建设的政策!你可以在这里找到关于adu的完整问题摘要。