作者：Furhad Waquad，ABR，CIP，CRS，GRI，SFR，房地产一（布鲁姆菲尔德，MI）
今天，V形恢复继续为住房市场进行。6月份家庭销售在全国各地举办了21％。中位数从一年前的价格上涨3.5％至全国各个地区的收益295,300美元。抵押贷款利率在过去50年中首次打破了3％的屏障。尽管冠状病毒大流行引起的经济逆风，但美国的住房市场向前飙升。这是一种坚果壳，是我们今天的地方。
一个世纪最糟糕的大流行是在我们身上，它可能会尽快确定这种恢复是否会对住房行业产生负面影响。因此，了解令人痛苦的财产和销售额的世界是谨慎的。我们将探讨买方代表的关键作用以及如何通过顺利的购买和销售过程帮助客户。
上市代理的角色
上市代理通常将是与遇险卖家联系的第一个联系点，并将帮助他们驾驭短期销售。上市代理必须能够分析令人震惊的卖家可用的选项，包括再融资，贷方锻炼，销售和将现金销售到关闭，销售，取代的丧失抵押品赎回权和丧失抵押品赎回权。
为了履行卖方的咨询义务，上市代理商不仅完全理解上述各种选项，还可以了解卖方的信贷可能拥有的短期销售及其购买另一家房屋的能力。例如，是一个契约，它在卖方的信用报告中保持了四年的信用报告，比短暂的销售，或者止赎七年来持续到售后赎回权？在数值上，一个人看起来比另一个更好，但对变量的详细分析将确定卖方采取的适当课程。
作为卖方的可信赖顾问，上市代理商必须提供局势保证的最佳建议。
为了强调这一点，让我们看一个场景:吉姆和南希拥有一所房子，你在几年前卖给他们。吉姆失业了，他们只能靠南希的收入勉强维持生活。他们会慌慌张张地打电话给你，让你把房子挂牌，并代表他们与投资者/服务人员进行谈判，作为他们的挂牌代理。作为值得信赖的房地产专业人士，你应该:
[a]赶紧列出该物业？
[b]建议他们停止支付抵押贷款?
试着与他们的贷方达成协议，减少他们每月的按揭付款，这样吉姆和南希就能保留房子了。
答案是以上的。
作为一名房地产专业人士和REALTOR®，您的角色是为您的客户提供资源，无论他们是出售还是购买，并根据需要推荐税务、法律和其他专业人士。
买方的代理商与短期销售和reo交易的角色
买方代理人将需要分析REO业务的基础，包括REO生命周期和房地产专业人士的现有机会。
让我们说出你代表的买家已经决定了卖空财产，并准备发出要约。在撰写报价之前，您应该通过提出一些相关的问题来预先验证上市代理人，卖方和短期销售财产。
- 卖方的困难是否已被验证？
- 如果是的话，由谁？
- 卖方是否向服务员/投资者提交了必要的短期销售文件？例如，如果这是Fannie Mae短期售，卖方提交借款人响应包？
- 继续以房利美为例，服务商/投资者确定了价格吗?
- 是否计划了止赎日期，通常通过默认通知触发？
确保买方的贷款人明白买方打算购买短售业财产。贷方熟悉该过程尤为重要。律师在财产检查证明令人满意后命令批准。不熟悉短期销售过程的贷款人往往等到服务员/投资者批准订购评估，这可能为时已晚。
买方的代理人还需要教育他们的客户关于一个好的报价的要素。为短售房写报价不同于为未陷入困境的房产写报价。买方代表需要知道什么是好的卖空要约，有合理的机会被卖方接受并被投资者批准。要向你的买家客户传达一份好书面的卖空要约，它必须在你的买家咨询中解决以下问题:
价格。您的报价必须反映相似性质的公平市场价值。但请注意，卖空的上市价格可能会或可能不会反映市场价值。有些人的价格非常积极，目标是创建招标战争，如果服务员/投资者不接受卖方所接受的要约，则可能会反向。
审批时间长度。每个贷款人都有自己的批准销售额的协议。买方的代理人需要在合同中留出足够的时间，以确保卖方和卖方的贷款人，他们并没有浪费他们的时间与买家的报价。
保证金。合同时的押金表明您诚信地行事，并试图在合同同意的时间框架内满足突发事件。它还显示了您的合同有合理关闭的机会的贷方。
家庭检查。最短的销售额是“原样”出售。所有买家都应该完成家庭检查。如果物业对卖方提供的条款是可接受的，则家庭检查的目的是根据条件确定。家庭检查必须尽快完成。如果检验报告提醒您在卖方贷款人收到合同之前缺陷，您可以根据缺陷将条款与卖方重新协商。
抵押贷款申请。通常情况下，卖方的贷方在批准后给予有限的关闭时间，如果你还没有开始你的抵押程序，你将无法满足要求的关闭日期。
律师修改。如果合同中有律师修改条款，你会希望你的律师仔细检查合同，并在规定的时间内做出修改。
一些常见的卖空障碍
- 不符合服务员或投资者标准。我们试图卖空的许多贷款已经被证券化并卖给了投资者。服务机构与投资者之间的证券化协议通常会给出投资者在卖空中可以贴现多少贷款的具体参数。
- 未正确提交卖空包这是卖空失败的最常见原因之一。如果套餐不完整，服务人员通常不会立即打电话给你，告诉你缺少了什么。他们将简单地将包放在一边，稍后调用，而其他人可能在不通知您的情况下终止文件。
- 初级留置权持有人拒绝:在接受要约之前，上市代理人需要评估向次级留置权持有人偿还债务的计划。
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