”机会区商业论坛副主席T哈迪轻装前行马库斯和米利查普说。“这个项目将让我们把美元和流量带到最需要它的社区。”
上周,我们CommercialForum举办了机会区域峰会．与斯科特·格利克曼(Scott Glickman)的炉边谈话(他在创建机会区域计划中发挥了重要作用)之后，进行了两次小组讨论:通过在机会区域内的房地产开发重塑被投资的社区，以及将最大的ROI和最大的社区影响与机会区域融合在一起。
以下是我们的研究结果:
什么是机会区?
史蒂夫•格利克曼“发展有限责任公司”被描述为“自2000年新市场税收抵免以来，国会创建的唯一一种以地方为基础的投资形式。”他补充说，“这是一种在全国低收入社区筹集股权投资的方式，受地域限制。”由政府指定的“机会地带”是指在贫困率至少为20%的社区中发现的财产，尽管平均而言，大多数是在贫困率为40%的社区中。投资这些机会区域的一个动机是，只要持有10年或10年以上的投资，无论投资者获得多少收益，投资都是免税的。
“问题是什么?”主持人丽贝卡·汤姆森汤姆逊地产集团(Thomson Real Estate Group)问道。
格利克曼说，除了它可能是一个难以理解的程序之外，没有一个。此外，还有时间限制。就目前而言，新的投资可以在2027年之前进行，投资物业可以持有到2047年。
格利克曼怀疑每年有1000亿美元流入全国各地的“机遇地带”，他相信芝加哥将会占有相当大的一部分，尤其是在南部和西部。
机会地带是如何形成的
“机会区”计划最初被称为“机会投资法案”，由美国参议员科里·布克、蒂姆·斯科特和玛吉·哈桑创立。在2017年弗吉尼亚州夏洛茨维尔发生抗议活动后，该计划获得了更大的两党支持。特朗普政府为紧张和分裂的城市寻求解决方案。作为减税和就业法案的一部分，《机会投资法案》提出了“机会区域”等想法。此后不久，政府批准了这项法案，并由国会通过。
投资建议
“这不仅仅是一个房地产项目，”格利克曼提醒观众。“这也是对企业、科技公司、特许学校(和)医疗保健公司的投资。”不管你是谁，格利克曼希望投资者记住三件事:
- 你必须以受地域限制的方式进行投资。一旦你投资了其中一个社区，企业就必须在这个社区继续运营。
- 你必须投资很长一段时间才能获得最好的激励——至少十年。
- 你必须进行经济上有效的投资。换句话说，无论你投资的是什么，你都必须创造一些新的东西和/或实质性地改善它。格利克曼解释说:“从房地产的角度来看，这意味着你必须投资该资产的收购价值的100%，减去土地成本。”“如果你有一处价值100万美元的房产，其中70万美元用于建筑，30万美元用于土地，你必须在购买房产的两年半内投资70万美元。”
诺亚比尔克他的大部分业务都在南部地区开展，那里有一些指定的机会区(Opportunity zone)。他还提出了一些额外的建议。首先是确保你找到一个好的物业经理。很多低收入社区缺乏优秀的物业管理人员。“通常很难找到这样的人才。”
Birk还建议添加饰面。“一个常见的误解是，做得漂亮不会有回报。事实并非如此。很多时候，当我们听说城市里缺乏经济适用房时，真正的问题是缺乏安全、漂亮和干净的住房。做这些装修确实有回报——你会得到质量更好的租户和更安全的大楼。”
进入机会区域游戏
作为一个REALTOR®，您可能比您认为的更接近于参与机会区域。
“如果你已经在与1031可投资收益的客户打交道，那么你的客户已经成功投资，并准备投资其他领域。关注这些客户。”利昂·沃克DL3 Realty说。奥兹的立法只是一个转折点。关键在于:对于1031年，根据《减税与就业法案》(Tax cuts and Jobs Act)，需要对房地产进行类似的交换。对于OZ的立法来说，这是完全开放的。你可以把一辆车或股票卖给OZ，如果你的客户已经有了1031，你可以开始让他们转向其他东西来增加他们的投资组合。”
大卫Howat内陆国家发展公司(Inland National Development Company)提醒投资者要强硬。当你向市政当局询问你的项目时，“不要接受‘不’的回答。如果市长没有出席会议，或者市议员没有到场(帮助推进项目)，那么这个问题的答案应该是，‘为什么不呢?’另外，要知道很多机会区域都面临环境挑战，所以要考虑与开发商合作，帮助他们支付这些成本，让项目脱离第一阶段。”
机遇地带和芝加哥
特里方法他承认政治上的不确定性以及这可能导致投资者犹豫不决。“必须考虑到”地方政治、税收、增加的房产价值，以及评估机构关于报告、透明度和更多评估的新规定。不过，尼采的本地和外州客户对投资芝加哥社区表现出了兴奋。
斯科特·古德曼他说，他的商业和机会区域投资都集中在芝加哥，因为这里有更大的需求。“在芝加哥南部，投资稀缺，但有需求，”他说。“当我看到100英亩的湖滨地产，旁边是西半球最大的会议中心，没有取代任何人的位置，现在却被指定为机遇区(Opportunity Zone)，它为我们打了所有的勾。”古德曼公司的Farpoint开发公司是Burnham Lakefront项目的主要开发商。
这都是关于社区的
当主持人莎拉器皿当被问及我们如何才能确保“机会地带”使其服务的社区受益，同时不会导致中产阶级化和流离失所时，沃克迅速回答道:“要有意图。”
博肯普法格里贝克丹尼尔斯咨询公司(Faegre Baker Daniels Consulting)表示，我们需要把对话“从中产阶级化转向赋权”。他说:“问题不是改变——改变会降临到每个社区，不管我们喜欢与否。”“问题是，你是在让人们在没有任何投入的情况下被迫做出改变吗?”
在肯普正在路易斯安那州参与的“机会地带”项目中，他们为遗产居民制定了税收差别和教育计划。这样一来，随着房价上涨，他们的税收增长速度就会比新居民慢，而且他们可以自行决定出售房产，而不是被迫迁出。
豪瓦特表示，需要确保创造的就业机会是为当地人创造的。从工程师到架构师再到开发人员，这些社区中都有才华横溢的人，而“机会区域”应该被用作雇佣这些工人的手段。
尊敬的理查德·托利弗博士他强调了当地团体、非营利组织和信仰组织参与“机会地带”计划的重要性。他的教会发展了SERC，一直走在芝加哥“机会地带”项目的前沿。他们是一个195万美元的机会基金(Opportunity Fund)的唯一投资者，该基金是通过出售一项资产创建的。他说，SERC将继续参与这个项目，以促进他们打算服务的社区的发展。
格利克曼说，在介入并试图提供帮助之前，一定要与社区成员交谈，让他们参与整个项目。他说，投资者“如果不了解社区的需求和愿望，就不可能成功”。
市议员的支持
出席的不只是REALTORS®。以下是出席会议的几位议员对机遇地带峰会的看法:
- “很高兴看到人们对‘机遇地带’感兴趣，因为我的很多领域都属于这些地区。我很乐观，这些球员会在球场内取得一些进步。”Alderman格雷格•米切尔第七区说。他希望看到“机会区域”计划为该地区带来新的便利设施，比如提供全方位服务的杂货店，以及更多的零售和住房。“我期待更多这样的活动。它教育了我，也教育了我希望(病房)与之合作的人。”
- “我在这里听到的第一件事是，投资这些房产的不只是个人，”市议员David Moore他说。“金融城必须与私人合作伙伴合作，他们可以建立自己的基金……他们可以将资金引导到他们需要的社区。”Moore很高兴能继续与REALTORS®和对机会区域项目感兴趣的投资者发展关系，为他的选区带来更多的发展。
- 杰森·c·欧文议员他认为这次峰会有助于“获得启动芝加哥西部投资的想法”。欧文的主要工作重点之一是在西部开发住房和固定机构，所以他特别兴奋地听到像SERC这样的组织为类似的原因开发了自己的机会基金。“如果一个非营利组织能成立一个基金，或许芝加哥市可以更多地参与进来，以吸引资金。”