2006年，天际线上到处都是起重机，购房者可以在过剩的在建房屋中筛选，找到他们梦想中的闪亮新家。但当市场转向时，起重机消失了，新的开发几乎停滞不前，大多数新项目以租赁物业的形式进入市场 。
今天，我们终于翻开了这一页，因为住宅建筑商和大型开发商再次进入市场，为买家提供他们想要的待售产品。然而，买方代理很快发现，新的建筑采购带来了一系列挑战。
共同的挑战
寻找新的建筑方案
解决方案:
- 在MLS上搜索时，扩大搜索范围，并联系目前或最近有新建筑列表的代理商。许多开发者只发布一小部分样本单元。
- 联系与开发商关系密切的房源代理，因为他们可能有关于未来项目尚未公布的信息。
- 如果你的经纪公司专门从事新建筑，联系你的管理经纪人，并关注你内部应用程序上的帖子来跟踪新项目。你认识在新建筑公司工作的人吗?向他们寻求帮助!
- 跟着面包屑走!开车四处转转，寻找潜在的地点，联系销售代理，了解最近的拆卸销售情况，研究最近的许可申请。这是一个劳动密集型的方法，但如果你的客户知道他们想去哪里， 库存是稀缺的，这是你让他们进入内部轨道的机会。
可视化房间尺寸 和布局
解决方案:参观开放的房屋，在布局和房间大小相当的房产安排展示，帮助你的买家衡量流量。
可视化成品
解决方案:
- 如果开发商最近完成了一个类似的项目，那就要求他们提供照片。更好的做法是:要求展示。
- 索取效果图，并要求查看橱柜、瓷砖、柜台和地板选项的样品。
- 如果买家可以选择自己的饰面，鼓励他们在商品市场的展厅里探索，并浏览Houzz.com网站 的设计创意。
信任开发者
解决方案:索取一份过去的项目、推荐信和推荐信的清单。向你的同行征求意见，并鼓励你的客户在网上做一些挖掘。
提示:搜索公司名称和主要负责人。
事务导航
交易本身与转售购买有很大不同。虽然这只是皮毛，但以下是一些可以预见的事情:
项目的时间安排
虽然完成日期是目标，但处于早期阶段的买家需要为变化做好准备。除非开发商破土动工，打好基础，否则一切都可能改变。预见到延迟，并确保买家可以灵活处理。
理解规格表
规格表(又名规格表)概述了为家庭计划的许多饰面和功能。代理商和买家应该仔细阅读这篇文章，了解其中包括的饰面类型，并寻找可能缺少的内容(毛巾架、照明装置、电器的制造商和型号)。如果缺少某些内容，或者买家更喜欢其他选项，他们可以要求开发商安装替代选项或要求获得补贴。
谈判交易
看看开发商最近的销售额、当前的项目进度和市场/完工时间来判断你的位置。如果项目完成了，开发商就会急于尽快完成。虽然价格是谈判的驱动力，但许多经纪人也在为客户谈判升级。买家可以从Trex得到一切®甲板和凉棚，升级的电气和布线，因为开发商的硬成本只是买家的一小部分。作为参考，你可以询问开发商的代理，他们过去愿意在游戏中包含哪些内容。把一切都写下来;对楼层平面图或装修水平的升级、预留和修改都应详细列出，并得到各方的同意。
理解合同
开发商使用房产特定合同，而不是C.A.R.和 Multi-Board。每一份合同都是不同的，所以一定要仔细看一遍。因为这些协议都是由开发商的律师起草的，所以他们更倾向于支持开发商的利益，所以最好让买家的律师在签字前浏览一下。虽然在律师审查期间可能会进行修改，但一些开发者 不会接受对初始合同进行重大修改的报价。
有几件事需要注意:定金金额通常是预先确定的(但也可以协商)，而且到期日的时间框架也会加快。这些合同包括规格表、升级/修改附录、保证信息和交付时间表条款。 确保有律师批准的条款，并且您的客户理解融资应急(或 缺乏)。
安排巡检
虽然新建筑通常包括保修，但检查仍然很重要。在匆忙装修房子的过程中，有时电器没有正确连接;如果没有适当的检查，这些错误会给房子造成比它本身价值更大的损害和麻烦。检验员的存在是为了确保工作是合格的，这样你的买家就可以安心。许多律师建议在工作完成后进行检查，而不是在签订合同的头几天。
有一个穿孔清单，并进行最后的演练
新建筑以全新的状态交付。虽然这并不意味着它将是“完美的”，但卖家可能会解决转售卖家不会解决的美学问题。
带一卷蓝色油漆工胶带，让买家在交易结束前标记需要处理的事项。常见的要求包括清除电灯开关盖上的油漆，安装丢失的门挡，以及修补踢脚板上的油漆。
为了确保一切都能完成，和你的买家一起列一个清单，列出未完成的任务。如果检查的结果已经交付，查看哪些已经解决了，哪些还没有解决，并将其添加到列表中。将清单寄给卖方的律师和上市代理，供他们参考。这个列表在最后的演练中也很有帮助。
如果可以的话，安排一次最后的演练，在那里你可以重新审视punch list中的任何项目，以确保 它们已经完成。对于尚未修复的项目，请将列表提交给律师，以建立 完成的时间框架。
随着新项目上线，熟练处理这些交易是很重要的，而这些建议仅仅是作为新项目的买方代表所需要知道的皮毛。做好功课是很重要的——了解流程，了解卖家，并与房源代理合作，为你的买家获得最佳解决方案。大部分学习都是实际操作，但是您的管理代理和同行可以成为宝贵的资源。好运！
丽贝卡·汤姆森代理开发副总裁，@ property
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