YPN的辉煌思想与CommercyForum的思想联系在一起，以提供一个关于房地产投资的活动。从基本术语到潜在的投资可能对客户端应用程序的可能性，此活动与知识堵塞。以下是我们的一些顶级外卖。
阶段1:投资101
特色:Chris Pezza, The Apartment Source
第一个步骤
要建立一个成功的房地产投资企业，你需要一个投资组合。你的投资组合是你投资成就的展示品。谁应该看你的投资组合?未来投资者、合作伙伴和客户。开始你的投资组合的关键是进行第一次投资。克里斯的建议吗?想做就做!许多房地产专业人士畏缩不前，因为他们害怕。克里斯鼓励每个人大胆尝试，他分享了一些基本的投资实践和投资术语，帮助你的投资事业走向成功。
确保你有一个能回答这些问题的投资计划:谁，什么，何时，何地和为什么。例如:
- 谁:我还是合伙人?
- 什么:公寓，2套房，零售，等等?
- 何时:现在，三个月，六个月，等等?
- 在哪里：在成熟的区域，在增长的道路上？
- 为什么：快速现金，中等持有，退休？
必要的投资条件
限定符的返回
所有的投资物业都应该用回报的限定符来衡量。有很多种限定符:ROR(回报率)、ROI(投资回报率)、ROE(股本回报率)、IRR(内部回报率)、COCR(现金对现金回报率)等等。克里斯建议找一个适合你的模型。
净营业收入(NOI)
现在房产产生了多少NOI ?当你用完它，它会产生多少?计算和理解NOI是生产有利可图的资产的关键。熟悉以下基本计算方法:
- 收入 - 运营费用=（NOI）净收入
资本化率(上限率)
上限利率是指房地产投资预期的回报率。熟悉以下基本计算方法:
- 上限利率= NOI /购买价格或你的价值
在房地产中，CAP汇率历史悬停在8-10张上市市场周围。随着您的CAP率缩小，您的价值会增长。
公平
这是你在游戏中的筹码，也就是你在交易中的初始现金。
汗水股权
一个有钱但没有技术的人与一个有技术但没钱的人合作的投资交易。
股票的来源
可以是你自己，你的配偶和其他家人，朋友，客户，401(k)，信用额度，可信投资者，众筹等等。依靠你的资源，尤其是你的第一笔交易。利用你的承包商，你的物业经理和你的律师，因为你可以从他们的经验和专业知识学习!
阶段2:了解CAP率和识别投资
特色：David Ellerman，Sperry Global Affiliates
上限利率是理解投资销售最简单的方法。当你管理投资物业的财务时，要熟悉一些关键术语，比如总租金乘数(物业价格与年度租金收入的比率)和净现值(一段时间内的现金流系列)。
关键期限：直接资本化
直接资本化是一个百分比，与其未来收入的产生物业的价值有关，通常表示为净营业收入（NOI）除以价值（或购买价格）。计算上限率或了解如何计算CAP率，您应该熟悉直接大写。
租金收入和计算NOI
在众多的租赁收入中，以下是最受欢迎的:
- 绝对净租赁：租户支付所有营业费用 -在投资销售中最常见
- 混合租赁：双方之间协商
- 绝对租赁：所有者支付所有
在计算NOI时，使用以下公式:
- 潜在租金收入(PRI) -空置和信贷损失=有效租金收入(ERI)
- ERI +其他收入=营业总收入(GOI) -营业费用= NOI
- NOI / Value =上限率
David共享一个称为“IRV图”的方便图，以帮助展示收入，利率和价值之间的关系。如果您有两个，则可以解决第三个。
阶段3:通过购买和保持性质建立财富
特色:Jessica Sivels，社区投资公司
当你的目标是购买并持有一处投资性房产时，你就会从收购的角度来考虑它。但是，杰西卡警告我们，不要陷入收购阶段。持有型投资是关于人的。楼房不交房租，是人交!当你购买和持有房产时，你会想到哪些人?
让我们从地点开始。你理想的区域或购买的地方是你可以管理的地方。如果你或你的资源很难到达城市的另一边，就不要投资一处房产。
接下来，想想你的租户，特别是当你正在进行装修时。他们将如何使用空间？哪些关键功能对他们很重要？花时间绘制这些优先事项，这个理想的租户将有助于确保您的财产是长期盈利。
实现与操作
维护和操作购买和保留属性意味着您需要使用可靠的系统管理您的财产。杰西卡定义了两种系统：
- 硬系统:程序和手册
- 软件系统:物业管理软件
有很多物业管理软件公司可供选择;选择最适合你的那个。依靠您的网络，以帮助制作或概述程序和手册。
此外，了解CRLTO和其他法令。你不想因为没做功课就上法庭吧!
稳定
稳定意味着你正在寻找合适的租金平衡，以获得最好的NOI。要做到这一点，你需要高素质的租客。如果你在购买和翻修房产时考虑到了这些优质的租户，这应该不是问题。
退出策略
所以，你已经购买、翻新并持有一处房产一段时间了，你准备好离开了。你的退出策略是什么?再融资不一定是结束。“结束”是当你卖掉你的投资性房产并购买其他东西的时候。杰西卡要求我们思考下一步，下一处房产或下一个重要的收入来源。
阶段4:潜入修复和翻转投资
特色:Mark Buford, Lima One Capital LLC
与买入和持有投资物业不同，房屋翻转是短期创业，通常在三个至12个月之间。
成功的五大秘诀:
- 买的时候赚钱。
- 知道你的数字。
- 你将如何产生资本来支付这笔财产?
- 复健。
- 卖时间赚取利润。
购买一个翻转的地方
了解邻居！对于第一个翻盖，Mark建议寻找标准一到两到三卧室的地方。看看该物业不仅作为利润的来源，而且是您可以添加价值的地方。Mark警告您的第一个翻转全肠道康复。
分析固定和翻转属性
康复的近似成本可以通过将总平方英尺乘以每平方英尺25美元来计算。作为一个房地产投资者使用修复和翻转，您应该了解花浴室或厨房的重新涂抹在头顶上所需的程度。知道这些成本在计算后的修复价值（ARV）时会派上而好。
了解该地区的人口统计资料。一个聪明的投资者了解周围的环境、市场、成交率等等。当你做研究时，你可以选择聪明、准确的可比性(Comps)。马克建议从你能看到的最好的康复中心开始，然后慢慢往下做。
关键公式：维修价值后
收购+项目成本= ARV
在交易失败时，一旦你计算了康复的总成本，你的ARV应该在70%左右。为什么70%的?减轻风险。你永远不知道会出现什么并发症。
所以，你已经确定了你想要投资的房产，你已经完成了你的社区和市场调查，你已经做了一些抗逆转录病毒药物的早期计算，现在你已经准备好购买了。你能从哪里获得资金?在你的指尖上有无数的资源!传统银行、私人贷款机构、高净值个人、家庭和朋友、机构硬通货、合资企业伙伴关系、股权和实体/有限责任公司/公司。
销售
当你卖掉你的二手房时，不要被房产正式完工的日期所束缚。预售房产并让买家参与最后的润色会让你的投资者非常高兴。
Mark建议您的详细信息中最少有五个“魔兽因素”。为您的理想买家建造那些时刻，因此他们不必在想象自己在空间中来做所有的工作。最后但并非最不重要的，始终阶段你的财产。
会议5:客户体验：将其付诸实践
特色：Kevin Rocio，@Properties商业
作为一个与合作伙伴或代表其他投资者的房地产投资者，你可能想问，“上限利率是多少?”凯文对这个问题提出了一个更聪明的版本。你应该问:“你能告诉我这个机会吗?”
经常查看房产的财务状况，看看卖方是如何达到他们的价格和上限利率的。财务方面的细节可能会隐藏这笔交易的好坏。不同于住宅房地产，在住宅房地产中，你可以拒绝并与评估进行谈判，而在商业房地产和创收型房地产中，你不能对创收型资产提出异议。
机密的资产评估
《保密财产评估报告》是商业地产版的不动产评估报告。在看这份文件时，你还应该包括该房产旁边的建筑每平方英尺的售价以及他们的平均上限售价。机密财产评估是你的家庭作业，它证明了你的研究和你的知识。
数字不会说谎。商业地产中没有情感，因为底线是NOI和价值。
建立一个团队
你的团队应该包括:
- 商业银行
- 商业律师(注意:他们倾向于按小时收费，而不是固定收费)
- 保险经纪人
- 物业管理公司
请记住，商业经纪人通常局限于他们的资产类别，即零售、多功能和共管公寓楼。这就创造了一个独特的环境，在这里你可以与业务中的其他人建立信任、相互支持的关系。你的团队不仅仅是上述提到的专业人士，而是与你一起工作的每一个人。如果你的客户对一种新型的资产投资感兴趣，而这种投资不属于你的专业领域，那就依靠与其他可以提供专业知识的商业经纪人建立的关系。
凯文分享了一些有用的建议：Y当你的同事推荐给客户时，你知道你正在做一些事情。
代表新投资者?
首先，找出他们的买家能力。然后，去美国职业足球大联盟看看他们购买力范围内的封闭项目。起草一份工作表，这样他们就可以看到他们可以得到的东西的比较。这就是你如何开始谈论可能性，设定目标和期望，并掌握工作范围的方法。这种合作水平的专业将带您萌芽的房地产投资业务远。
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