只是住房修正案

问题

更新2/12/2020

2019年4月，库克县专员批准了一项只是住房修正案(JHA)。该条例的意图非常明确:防止有犯罪背景的人在住房方面受到歧视。JHA立即被列入库克县市政法律的人权部分，6个月后生效。在这六个月期间，这项修正案的复杂性和需要进一步审查的各个方面都变得很明显。因此，委员们将生效日期推迟到2019年12月31日，并进一步推迟到2020年1月31日执行。

2019年10月,CAR和Illinois REALTORS®进行了行动呼吁敦促委员与他们的委员联系，以反对拟议的规则。在“行动呼吁”之后，我们成功地消除了任何要求房东在刑事背景纠纷期间空置一个单位的语言。

2020年1月，Illinois REALTORS®发布了一个FAQ，以提供进一步的指导．

库克县资源

这对房地产业意味着什么?

库克县任何进行租户筛选的房东或物业管理公司都需要纳入新的JHA程序。租户筛选过程有两步必须遵循:

  1. 资格预审(支付能力、推荐信等)
  2. 犯罪背景调查。

如果一个人有犯罪记录，可能会被拒绝出租，住房供应商必须为该申请人进行并记录一份个性化评估。评估可考虑多项因素，例如罪行的性质、严重程度及最近发生的情况、申请人的刑事定罪数目、罪行发生的时间、改过自新的证据等。

如果因犯罪背景而拒绝提供住房，提供人必须给申请人一个机会，通过提供证据来反驳在犯罪背景调查中发现的任何犯罪历史，从而对拒绝提供住房提出异议。申请人将有五(5)个工作日提供证据，对任何有理由拒绝的信息提出异议。

请按此查阅有关修订的常见问题．

我们的立场

中非共和国强烈反对住房歧视。所有房地产®(National Association of REALTORS)保证生活的®(NAR)道德规范,”经纪人®不得歧视任何计划或协议一个人或人的基础上种族、颜色、宗教、性别、残疾、家庭地位、国籍、性取向、或性别认同。”

虽然JHA的意图是可以理解的，但是租户筛选的复杂性已经存在。房东必须遵守当地、州和联邦的规章制度。JHA正在为已经存在的规则添加层次。

CAR反对房东筛选房客的两步程序。房东和住房供应商将很难迫使背景审查公司遵守库克县的法律。许多这样的放映公司遍布美国各地。当物业经理和/或房东收到有关申请人的所有资料时，联合房屋管理局的责任完全落在他们身上。

CAR还反对如果申请人被拒绝提供住房，那么租赁单位的任何持有期限。这不仅在任何其他司法管辖区都是闻所未闻的，而且这也给住房提供者带来了额外的风险，因为另一个寻求住房的申请人可能是受保护的类别。

  • 2019年10月23日库克县规则委员会听证会的最新进展:此次听证会是关于2019年4月通过的《公正住房条例》的规则制定过程。在听证会上,证词由许多公众提供。Zeke Morris, Sarah Ware, Chris Pezza, Bob Paris (North Shore)， Tony Bass (Mainstreet)提供了基于一个人的犯罪历史/定罪的三年回顾期的证词，此外，如果申请人想对房屋供应商的拒绝提出异议，任何单位都必须暂停上市共10个工作日。IR一直在要求7年的回顾期，并缩短可能被搁置在市场之外的时间框架。

历史的角度

2016年，住房与城市发展部发布了《公平住房法标准在住房和房地产相关交易提供商使用犯罪记录方面的应用总法律顾问指导办公室》。根据该指导文件，“如果住房提供者的政策或做法产生了不合理的歧视效果，即使其并非有意歧视，其就违反了《公平住房法》。”

因此，NAR的法律事务部提供了房地产经纪人应该做和不应该做的事．在Do’s中，NAR建议住房供应商进行个性化评估，以考虑申请人的减轻因素，如犯罪行为周围的环境，行为时的年龄，良好的租赁行为和康复努力的证据。

立法前景

从2020年1月1日开始，库克县的任何房东或住房供应商都必须遵守JHA的规定。理解和遵守规则以减少任何处罚的风险是至关重要的。

11月21日，库克县委员会通过了一套规则，将于2019年12月31日生效。

该县还通过了一项立法，要求人权委员会每季提交关于联合保健委员会执行情况的报告。

12月19日，该县决定将JHA的执行推迟到2020年1月31日。这将使住房行业有更多的时间来规划和准备JHA。虽然人权委员会还没有为住房提供者制定任何指导方针(截至12月19日)，但这一延误也为县为该行业制作教育材料提供了时间。

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